Девелопери здають позиції

Федеральні власті оголосили про наявність 1 млн га земель під будівництво житла економ-класса. "Вже найближчими місяцями перші земельні ділянки мають бути повністю сформовані і надані під забудову", - говорить прем'єр-міністр РФ. На думку експертів, ці землі можуть стати основою для відновлення будівництва і одночасно – для переділу ринку. Перший крок на цьому шляху – результат столичних забудовників в регіони. Експерти ринку вважають, що на одному гектарі землі можна побудувати приблизно 25-30 тис. Квадратних метрів сучасного житла. Таким чином, на планованих до забудови землях можна побудувати 25-30 млрд метрів новобудов або 8-10 млрд метрів "малоетажки". Нагадаємо, що до кризи в Росії будувалося не більше 75-78 млн квадратних метрів, а в поточному році об'єми не перевищать 50-52 млн. Цікаво, що, не дивлячись на масштабні "засіки", цілком придатні для масового будівництва, місцеві власті продовжують говорити про відсутність землі під житло. "Найголовніше питання – це не власне будівництво, яке само по собі не така вже складна справа, - говорить гендиректор Національного містобудівного інституту Олександр Крівов. – найважче – це перегляд взаємин в земельній сфері. Системно спотворене питання породжує диспропорції по всій схемі освоєння землі і будівництву, що породжує високі ціни на нерухомість". Друга проблема – це скупченість забудови, доведена до абсурду так званою "точковою" забудовою в крупних містах і, особливо, в Москві. У Підмосков'ї, яке є самим густонаселеним регіоном країни, під забудовою знаходиться всього 4% територій. В цілому по країні під будівництвом знаходиться не більше 0,2% території, що дорівнює приблизно 3,5 млн га. Цей показник відстає від світового стандарту у декілька разів. "За наявності такої кількості порожніх земель ми як і раніше бідні на житлі, що по суті є абсурдом, - вважає виконавчий директор компанії "Земпроєктсервіс" Ілля Рабушевський. – Якщо немає або не вистачає земельних ділянок з комунікаціями, то їх треба створювати силами місцевих властей і на бюджетні гроші – це турбота і прерогатива держави. Переклад цього питання на будівельників і девелоперов робиться місцевим властям виключно з однією метою – запрацювати на "дозвільній" і "согласовательной" документація". Інженерна підготовка землі включає перегляд схем територіального планування, створення системи містобудівного проектування, чітке розмежування земель на державних, відомчих і приватних, створення єдиного кадастру і так далі "Як відомо, в "каламутній" воді простіше творити те, що ближче до власної кишені, - вважає Ілля Рабушевський. – Саме тому йде такий опір намірам федеральних властей навести "земельний лад". Інше питання - платоспроможний попит громадян. Якщо судити по різниці між вартістю житла на первинному ринку і собівартістю будівництва, то приблизно в половині регіонів частка собівартості будівництва перевищує 80%. Так вважають аналітики "Індикаторів ринку нерухомості". Частка собівартості менше 75% зафіксована тільки в 10-ти регіонах: Москва і Санкт-Петербурзі, Волгоградською, Самарою, Ніжегородськой, Кемеровській, Тверськой, Свердловській і Архангельській областях і Пермському краю. За аутсайдерів за цими ж показниками вважаються Західний Сибір, Тува, Бурятія, Інгнушетія, Калмикія і Карачаєво-черкессия. Новий тренд останніх місяців – результат столичних будівельних компаній в регіони. Так, відмовилася від контрактів по викупу житла з урядом Москви група СПИСІВ. Компанія вирішила продавати свої будинки самостійно і по своїх цінах, а не за демпінговими розцінками мера столиці Юрія Лужкова. Проблема посилюється тим, що столиця розраховується з будівельниками тільки після оформлення прав власності на житлі, на що зазвичай йде рік-два після здачі будинку держкомісії. В умовах кризи "правила гри" московської мерії девелоперов влаштовувати перестали. Для довідки: новобудови в районах Новокосино, Новокуркино, Долгопрудном і, наприклад, Химках стоять сьогодні в середньому на ринку 75-90 тис. Рублів за квадратний метр. Мерія збиралася викупляти на 20-40% дешевше, але оптом і з розстрочкою платежу на рік-два. Очевидно, що такий підхід не може влаштувати жодного будівельника, як правило, що має чималі боргові зобов'язання. "Результат такого підходу столичних властей очевидний – мерія оголошує про скорочення будівництва соціального житла, а самі забудовники йдуть в регіони, - сказав Погляду аналітик "Бюро інформаційної підтримки інвестицій" Віктор Щербаков. – Складно прогнозувати, наскільки успішними будуть їх проекти поза Москвою, але те, що столиця зазнає колосальних втрат в об'ємах нового житла – це факт незаперечний". Вихід московських будівельників в регіони, за словами віце-президента Асоціації будівельників Росії ( АСР ) Володимира Пономарева, має свої плюси і мінуси. Плюси в тому, що столичні компанії володіють великим досвідом в реалізації крупних інвестиційно-будівельних проектів і мають стійкі відношення з банківською системою. З іншого боку, прихід московських компаній усюди супроводиться зростанням цін, оскільки москвичі звикли до вищої рентабельності і намагаються її отримати і на регіональних ринках. До кризи практично щороку об'єми що реалізовуються столичними інвесторами і девелоперамі проектів подвоювалися. Якщо в 2002 році було введено 18 тис. Метрів в 17 містах 10 регіонів, то в 2007 році московські інвестиційно-будівельні компанії побудували більше 1,1 млн метрів житла майже в 60 російських містах. За лідера освоєння нових майданчиків можна вважати СУ-155, яке вже давно будує житло не тільки в російських регіонах, але і в Европе, здаючи щорічно більше 1,5 млн квадратних метрів. У планах – нарощування будівельних потужностей в городах-"міліонниках". На другому місці – пітерська "Група ЛСР" Андрій Молчанова. Компанія будує в Санкт-Петербурзі і Ленінградській області (70% панельного житла), Москві, Катеринбургу і Уральському окрузі, має проекти в Прибалтиці і на Україні. Третє місце – у девелоперськой компанії "Снігурі" Александра Чигирінського, яка має в своєму "регіональному портфелі" близько 1 млн квадратних метрів житлових площ і збирається розширити масштаби освоєння регіонів. Відхід в регіональні програми крупних московських компаній, з одного боку, і згортання властями столиці будівництва новобудов, з іншою, приведуть до переділу ринку вже найближчим часом, - затверджує Віктор Щербаков. – Якщо врахувати, що ще до кінця року, по різних оцінках, можуть оголосити себе банкротами майже три чверті будівельних компаній, то прогноз може бути тільки один – тотальний дефіцит житла в найближчі два-три роки. Він приведе до загострення соціального аспекту житлової проблеми і нового зростання цін. Гордіїв "вузол" може розрубати тільки житло "нового типу" - так звана "одноповерхова Росія".

Avtor - Aleksandr Spiridonov myhause. Ru