Індекс цінового очікування (Темп зміни цін на житлі)

Індекс цінового очікування має двоякий логічний сенс. З одного боку суть цієї величини поточний темп зміни цін на ринку нерухомості (% у місяць). Кажучи математичною мовою це значення похідної від кривої індексу вартості. З іншого боку за допомогою індексу очікування можна досить просто прикинути короткострокову тенденцію цін на найближчих місяць-два, що і сприяло появі його назви.

Суть короткострокового прогнозування достатньо проста. Коль ринок нерухомості є достатньо інертним, і описується плавно змінним індексом вартості, то протягом короткого терміну стала тенденція різко змінитися не може. На відміну від курсу валют, коли за один день долар може помітно впасти по відношенню до рубаю або євро, а на інший день знову підскочити. Але навіть на валютному ринку виходячи із зразкового тренда курсів, а також з бачення розвитку ситуації в найближчій перспективі, робляться прогнози про вартість тієї або іншої валюти на декілька місяців вперед.

Ринок нерухомості через його інертність є більш прогнозованим в короткій перспективі. Рівень цін на квартири не може в одному місяці різко вирости, а в іншому різко впасти. Такі результати можуть бути тільки наслідком статистичних погрішностей в початкових даних або розрахунках. Тому якщо цього місяця ринок виріс на 3%, то в наступному він теж виросте на порівнянну величину, але ніяк не впаде. Навіть якщо намічається спад, то він буде плавним. Ще місяць-два зростання зберігатиметься за інерцією, хоча і спадаючими темпами.

При цьому слід розуміти, що подібне прогнозування здійснюється тільки в першому наближенні. Воно добре працює при невеликих змінах на ринку, але його точність знижується при помітній зміні тенденцій. Проте, часто буває достатньо знати, що ринок стабільний і рівень цін коливається в межах від -0.5% до +0.5%. Або ж навпроти ринок росте високими темпами від +3% до +4% місяць. Такий рівень точності виправдовує навіть зразкове прогнозування тренда за допомогою першого наближення.

Немало додаткової інформації несе ще і форма графіка індексу очікування. Якщо при поточному темпі зростання ринку на 3% в місяць цей темп знижується з 4%, то на наступний місяць темп пророста треба коректувати в меншу сторону. А якщо, навпаки, темп зростання підвищується з 2%, то - у велику сторону. Це вже прогнозування майбутніх цін до другого порядку точності, що математично означає облік другої похідної. Саме так і слід використовувати цей індекс.

Щось подібне закладалося в алгоритм розрахунку індексу очікування у момент його створення. На підставі даних за 2000-2002 роки була побудована система апроксимації кривої індексу вартості, що дозволяє передбачати її тенденцію. Внаслідок чого на цьому масиві даних індекс очікування більшою мірою відповідав навіть не поточному приросту цін, а прогнозованому на наступний місяць. Завдяки обліку поправок більшого ступеня точності. Проте прийнятні результати вдавалося отримати в рамках відомих на той момент даних, а у міру розвитку ситуації погрішність зростала, що вимагало постійного перегляду алгоритму обчислення індексу очікування.

Тому через деякий час було ухвалено рішення розглядати індекс очікування насамперед як поточний темп зростання цін на житлі і спростити алгоритм його обчислення. У цьому контексті цей індекс фігурує в матеріалах IRN. RU вже довгий час, що більшою мірою відповідає філософії індексів. Вони - суть показники поточного стану ринку, а індекс очікування перш за все показник поточного темпу зміни цін.

При цьому завжди мається на увазі, що через інертність ринку по цьому показнику цілком можна судити про напрям тенденцій в найближчій перспективі. Поточне значення індексу очікування, як і раніше, розглядається як прогноз зміни вартості на найближчий місяць в першому наближенні. Що цілком справедливо в умовах слабких змін на ринку. А форма графіка індексу очікування є коректуванням прогнозу зміни вартості в другому наближенні. Що дозволяє робити поправки до поточного темпу зміни цін, у бік його підвищення або пониження.

Так в 2004 році індекс цінового очікування темп зростання цін - почав падати ще з початку травня, ставши першою ознакою нової тенденції. Хоча зростання цін за інерцією зберігалося аж до червня, але темпи цього зростання постійно падали, поки не досягли близьких до нуля значень в липні. Так працює згладжена модель ринку, що дозволяє формувати зважене відношення до змін тенденцій. Тоді як прямий розрахунок середньої ціни міг приводити до стрибкоподібного графіка цін і їх зміни в цей період.

Поточний темп зростання цін також як і індекс вартості можна обчислювати по-різному. Існує вже згаданий метод наближення кривої індексу вартості за допомогою ряду. І побудови апроксимації цієї кривої. Інший спосіб обчислення лінії тренда методом найменших квадратів. Можна використовувати і найпростіше відношення значення індексу вартості цього місяця до попереднього. (Тут не приводиться набір формул методу найменших квадратів і наближення функцій рядами. Цю інформацію можна знайти в більшості підручників із математики)

На даний момент для обчислення щотижневого індексу очікування використовується ефективніший підхід. Він полягає у використанні набору стосунків поточних значень індексу вартості до значень попередніх тижнів. В результаті цього поточний індекс очікування визначається в основному темпом зміни цін за останні два тижні (перерахованому в місячний приріст), що робить його найбільш оперативним. Окрім цього, індекс очікування також набуває властивостей гладкості, що виключають різкі перепади темпів зміни цін не тільки від тижня до тижня, але і від місяця до місяця. Значення цього алгоритму виходять дуже близькими до розрахунку методом найменших квадратів, що привело до рішення ще більше спростити розрахунок.

Систему індексів ринку нерухомості можна і далі наділяти прогнозуючими властивостями. Наприклад, в процесі розробки знаходиться ще один індекс, сенс якого полягає у виразі другій похідній від індексу вартості. Це темп зміни темпу зростання або падіння цін. За допомогою цього індексу можна буде прогнозувати тренд індексу вартості до другого порядку точності. Фактично цей індекс замінить облік тренда індексу очікування, який зараз оцінюється на око по графіку. В результаті ці два індекси дозволять адекватніше будувати короткострокові прогнози. І багато в чому реалізувати ту ідею, яку на перших порах пробували здійснити тільки одним індексом очікування.

Джерело: Аналітичний центр IRN. RU